记者获悉，上交所和深交所近日向各债券承销机构下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，明确对房地产、产能过剩行业公司债券的发行审核试行分类监管。

  继多地楼市调控政策出台后，房企债市融资被收紧。

  证券时报记者获悉，上交所和深交所近日向各债券承销机构下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，明确对房地产、产能过剩行业公司债券的发行审核试行分类监管。

  据了解，两大交易所对房企发债采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准；而对产能过剩行业采取“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准，仅接受符合国家产业政策要求的煤炭、钢铁企业申报公司债券。房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。

  多位业内人士向记者表示，若新政执行到位，房地产公司债发行规模将大幅下降。对于杠杆较为紧张的地产企业而言，将影响其未来再融资的便利。两大交易所针对房地产募资用途的监管也更为严格。

  房企“基础范围”是指发行人资质良好，主体评级需为AA及以上的四类企业：境内外上市公司；省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房企；以房地产为主业的央企；中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。

  但即使房企满足了以上基本条件，若在房地产市场调控期间，在重点调控的城市存在竞拍“地王”、哄抢地价等行为，或前次公司债券募集资金尚未使用完毕、报告期内存在违规使用募集资金问题都将被禁止发行公司债。

  对于符合基础范围要求的房地产企业，还得通过综合指标评价作进一步遴选。

  房地产企业的5个综合指标及参数值分别是：最近一年末总资产小于200亿元；最近一年度营业收入小于30亿元；最近一年度扣除非经营性损益后净利润为负；最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%；房地产业务非一二线占比超过50%。

  根据综合指标不同，两大交易所将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。其中，触发两项指标划分为关注类，触发三项指标以上（含三项）划分为风险类，其余划分为正常类。券商对于三类房地产企业将需要“区别对待”，列入风险类的房企发债项目“基本不考虑”，而列入关注类的房企则要求增加信息披露，引入增信措施和投资者保护条例。

  值得注意的是，房企发公司债融资后，再出高价拿地当“地王”是不可能了。

  两大交易所为抑制土地市场的高温，要求房地产开发商通过公司债券募集资金不得用于购置土地，发行人应就此出具书面承诺，监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。

  招商证券固定收益研究主管孙彬彬分析称，交易所地产新规对于杠杆较为紧张的地产企业而言，影响其未来再融资的便利，市场需要注意这一变化对于不同地产主体的影响。